2011年11月アーカイブ

■問題

大阪市内で駐車場付きの賃貸マンションの契約をしましたが、入居後に「駐車場は使えません」と管理会社から言われました。この場合契約は解除できるのでしょうか?

■回答および解決策

「賃貸借契約書」に「駐車場付き」と記載されていれば契約上の解約事由になります。

都市部での住宅事情の場合、マンションと駐車場を別々に確保するのは大変です。

マンション以外の駐車場を確保するためには別途の料金が必要となりますので、契約上の重要部分に誤りがあることになるでしょう。

解除できるとしても、引っ越しをしてしまった後では費用、手間などを考えると即解除とは行かないはずです。

つぎのような手順で行ってみるとよいでしょう。

(1)管理会社へ「代替駐車場」を確保するよう催告をしてみます。

(2)代替駐車場を確保するまでの駐車費用や家賃の減額を請求してみます。

(3)管理会社が駐車場を用意できなければ契約解除に移行します。

土地や建物を売りたい人、買いたい人(貸借も含む)から依頼を受けて、取引の手助けをするのが宅建業者ですが、このとき取引の手助けを依頼した者と宅建業者との間で結ぶ契約を媒介契約といいます。

その媒介契約には、「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3種類があります。

その違いについては次のとおりです・・・

一般媒介

依頼主は、他の宅建業者に重ねて売買、代理、貸借を依頼することができます。

同じ物件をいくつかの宅建業者が仲介物件として取り扱うことになります。

専任媒介

依頼できる宅建業者は一社だけとなっており、他の宅建業者に重ねて依頼することはできません。

ただし依頼人が自ら探し出してきた相手方とは取引することができます。

契約の有効期間は3か月以内と定められ、契約締結の日から7日以内に指定流通機構(レインズ)に物件を登録する必要があり、宅建業者は取引状況を2週間に1回以上、依頼人に報告をしなければなりません。

専属専任媒介

依頼主は依頼した宅建業者の相手方とのみ取引ができ、依頼主が自ら相手方を探して取引することは禁じられています。

契約の有効期間は3か月以内ですが、依頼人に対する取引状況の報告は1週間に1回以上となっています。

宅建業者は、契約締結の日から5日以内に指定流通機構に物件を登録しなければなりません。

マンションの修繕積立金について、マンション全体で多額の滞納金があることを知らないで、仲介業者を通じて中古マンションを購入してしまいました。

損害賠償を請求することができるのでしょうか?

仲介業者から、売主自身に修繕積立金等の未払い金はないと説明を受けてこのマンションを購入しましたが、その後、管理組合に確認したところ多くの滞納者がいることが判明しました。

管理組合の説明では、早々に行う予定の大規模修繕までに未集金を回収できない場合には、他の所有者が立替え負担するか、今回の工事を先送りするしか方法がないといわれた。

ここで仲介業者は、売主の管理費や修繕積立金の納付状況だけでなく、マンション全体の納付状況まで調べて説明する必要があるのかが争点となります。

業法35条第1項第5号の2および施行規則第16条の2第6号において、仲介業者は建物の計画的修繕のための費用の積立を行う旨の規定があるときは、その内容と既に積立てられている額を説明しなければならないと規定しています。

したがって、仲介業者は既に積立てられている額を調査し、買主に対してその説明を行う義務を負っています。
結論として、買主は仲介業者に損害賠償を請求することができます

賃貸マンションの入居者との契約上のトラブルを回避するための手段として、入居前の写真を撮って記録しておくとよいです。

写真は他の部屋のものと判断されることもあり得るため、その部屋であるとわかるものを入れておくとよいでしょう。

そして入居者にサインをもらっておくようにします。

部屋の汚れなどについては「チェックリスト」をつくっておいて入居者と一緒に確認できるようにしておきます。

地上権とは工作物または竹林を所有するために他人の土地を使用できる権利をいいます

(工作物とは家屋、道路、池、トンネル等一切の建造物をいい、竹林とは杉、檜等の樹木や竹類のことをいいます)。

地上権は、地下・空間に工作物を所有するためにも、設定することができます。

例えば、地下鉄や高架橋のように、地下の部分や空中の部分だけを地上権の目的とすることができます(耕作を目的として設定することはできません)。

地上権者は土地を自由に譲渡・転貸することができ、賃貸借のように借地権設定者の承諾を必要としませんし、地上権を抵当権の目的ともすることもできます。

地上権は、通常は、地主との設定契約によって成立しますが、時効によって取得することもできます。法律の規定によって成立する場合もあります(法定地上権といいます。

同一所有者の土地・建物が別々に競売にかけられ土地・建物の所有者が異なってしまうときなどに法的に地上権を設定します)。

地上権は、契約によって自由に存続期間を定めることができます。

定めがないときには、裁判所は当事者の請求により、20年以上50年以下の範囲で定めます。

地上権は、賃貸借や永小作権との違い、地代の支払いを必要としませんが、実際上は契約で地代を支払うのが多いようです。

通常は、アパ?トやマンションでのペットの飼育は禁止されています。

賃貸用のアパ?トやマンションの場合は大家さんの許可が必要です。

分譲マンションでは管理規約に定められていますが、ペットの飼育を禁止する規定となっているときには飼うことができません。

どうしても飼いたい場合には理事会に相談して、総会でペットの飼育が可能になるよう管理規約を変更してもらう必要があります。

管理規約の改正は、区分所有者の人数及び議決権の4分の3以上の賛成によっておこなうことができます

浴槽サイズの「1418」とは縦約1.4m×横1.8mというサイズを表わしています。

最近では「1620」やもっと広い「1721」のサイズのものが賃貸マンションなどで設置されるようになってきています。

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