2011年10月アーカイブ

貸事務所や賃貸マンションの「賃貸借契約」とは「」料を支払って、物の「」し「」りをする契約のことをいいます。

貸す人を「賃人(ちんたいにん、ちんがしにん)」といい、借りる人を「賃人(ちんしゃくにん、ちんがりにん)」といいます。

人が賃貸人に対し、この契約によって生じる権利関係(目的物を使用できるように請求する権利)を「賃借権(ちんしゃくけん)」といいます。(金銭を伴わずに物の貸し借りをする契約は「使用貸借」といいます。)

人は賃人に対して「使わせる義務」があり、賃人は賃人に対して「賃料を支払う義務」があります。

民法で定められている相続人は次の通りです。

配偶者 常に相続人となる
子(胎児を含む) 第一順位
直系尊属 第二順位
兄弟姉妹 第三順位

配偶者(夫または妻)は常に相続人となり、それ以外の者については次のようになります。

(1)子  
(2)子がいない場合 直系尊属(父母、祖父母)
(3)子も直系尊属も居ない場合 兄弟姉妹

容積率とは、敷地面積に対する建物の延べ床面積の割合をいいます。
例えば、容積率200%の場合、敷地面積160m2(約50坪)とすると、建築可能延べ床面積は320m2(約97坪)となります。

ただし敷地前面道路の幅員が12m未満の場合には、道路幅員による計算値と比べて小さい方の数値を容積率とします。

住居系地域(第一種低層住居専用地域?準住居地域)では、前面道路(m)×0.4として計算されます(商業および工業系では0.6です)。

住居系敷地で前面道路の幅員が4mとすると4m×0.4=1.6となり容積率は160%となります。

建物の地震に対する安全性を確認するための基準です。

1981年に改正された〔新耐震基準〕をクリアできない建物は建築が認められません。

新耐震基準は、よく起きる強さの地震では建物の被害が軽くすむことを想定し、100年に1度程度の強い地震の場合には、建物にある程度の被害がでても、建物の倒壊などにより建物の中や周辺にいる人達に被害がでないようにすることを目標にしています。

新婚世帯用のアパ?トを探していた借主は、仲介業者を通じて物件を案内され、比較的気に入った部屋があったのでその旨業者に話したところ、物件を押さえる必要があるので賃料の1か月の「預かり金」を置いていってほしいと言われ、持合せがあったので業者に預けた。

翌日、婚約者と相談したところ、日当たりが悪いので止めることになり、業者に預かり金を返還してほしいと申し出た。

ところが、仲介業者は貸主の承諾を得ており、預かり金は手付金に替わったので返還できないと返還を拒んだ。

預かり金の返還を拒む行為は禁止事項であり、業法第47条の2項、3項に基づいて国土交通省令で次のように規定されています。

業法施行規則第16条の12

〔宅地建物取引業者の相手方等が契約の申込みの撤回を行うに際し、既に受領した預かり金を返還することを拒むこと〕

行政庁に相談すれば、仲介業者は預かり金を返還するよう指導されます。

ちなみに当社ではお客様からの預かり金は頂きません。

●貸主の負担分

設備などを最新のものと取り替える(グレ?ドアップ)費用(例えば、浴槽・給湯器・キッチン・トイレの取替えなど)

経年変化、通常損耗(例えば、家具によるへこみ・冷蔵庫後ろの黒ずみ・クロスの変色・畳の変色など)


●借主の負担分

故意や過失による損耗(例えば、引越しの際の引っかき傷・椅子等による床のキズ・ベットによるキズ・深くうちこんだくぎ穴やねじ穴など)

善管注意義務違反(例えば、通常以上に汚れた換気扇・床のシミ・結露を放置したことによる拡大したカビなど)

ただし特別な約束事(特約)がある場合には、そのことが優先されます。

当社ウェブサイトに「ご来店いただく際にはご予約を」と記載しているのですが、これは営業マンが外出している事が結構多いためなのです。 

ご予約なしで来ていただいて その時ちょうど外出していなければいいのですが、不在だとまた後日来ていただくことになり、大変申し訳ないと思うことがよくあるからです。

ご予約いただくことで、私もゆっくりしっかりお客様のお話を聞くことができます。

その方がお客様にとっても私にとっても良い環境ができるのでそうしてもらってます。  
  
バタバタしている時に来ていただいて時間を見ながら御相談を受けるより、余裕を持ってお話を聞ける方が より良いアドバイスをできると思いますので ちょっと面倒かもしれませんが、是非ご予約をお願いします。
  
  

不動産の取引価格が上がっている事については、不動産業界にいる者として嫌という程、実感なり、耳にしております。

ここでは取引事例の具体例を上げてみたいと思います。

?御堂筋沿いの旧みずほ銀行心斎橋支店(御堂筋と八幡の角です。)

物件概要
取引価格:100億円程度
土地面積:約746?(約225坪)
坪単価  :4000万円超
買主   :LVJ(ルイ・ヴィトン・ジャパン)グループ
※恐らく、既存建物の取り壊し費用もヴィトン持ちだと思われます。

仏LVMH モエ ヘネシー・ルイ ヴィトンの子会社のLVJ(ルイ・ヴィトン・ジャパン)グループが取得したという事は、恐らく、グループ内の何らかのブランドが入居する形になると想像されます。

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