管理委託契約書は、「中高層共同住宅標準管理委託契約書」に基づいて作成すると良いです。

中高層共同住宅標準管理委託契約書は建設省(現国土交通省)により定められた、標準的な分譲マンションに関する管理委託契約書のひな型です。

昭和57年に初めて作成され、平成9年に大幅に改訂されました。

法的な強制力はありませんが、実際に広く利用されています。

マンション管理法第73条では、マンション管理業者が管理委託契約を締結するにあたって、一定の事項を記載した書面(通常は管理委託契約書)を遅滞なく交付しなければならないと定めています。

中高層共同住宅標準管理委託契約書では事務管理業務に限って再委託を認めていません。

事務管理業務は委託者を代行し、委託者に対してコンサルティングする業務が中心となりますが、これは「管理員業務」「清掃業務」「設備管理業務」に対して統括する責任を負うことになるためです。

国土交通省のサイトにも詳細と書式が出ていますので参考にされてください。

マンションの管理委託契約に係る標準管理委託契約書について

マンション標準管理委託契約書[書式]

遺言でできること

遺言は法で定められた相続関係を変更する方法です。

それ以外にも遺言で指定できることがあります。これらは法律によって「遺言事項」に定められています。

※遺言事項とは法律上遺言としての効力が認められている事項のことです。

遺言事項以外のことを遺言としても法律上の効力はなくその部分は無効となります(遺言そのものは有効です)。

■遺言事項

◇相続に関すること

・遺産分割の方法を決める。

・法によって定められた相続分と異なる割合を決める。

・指定した相続人を廃除できる(相続人から除く)。

◇身分に関すること

・子の認知

・後見人の指定

◇遺言執行者に関すること

・遺言執行者の指定

◇遺産処分に関すること

・寄付行為

・信託の設定

・法によって定められた相続人以外に財産を分ける。

その他、生命保険金受取人の指定(変更)や祭祀承継者の指定などもあります。

こんな遺言は有効なのでしょうか?

・ビデオで録画した遺言

・テープ、CDで録音した遺言

・フロッピーディスク、DVDで保存した遺言

上記の方法は遺言者の意思を伝えるものとしての遺言となります。

他に図やイラスト、巻物といったものでも可能です。

ただし法的な効力はありませんので、相続などの内容は「公正証書遺言」「自筆証書遺言」「秘密証書遺言」という形式で「遺言書」を作成しておく必要があります

なぜ法的に無効なのかというとビデオやテープ、CD、フロッピーディスク、DVDでは、簡単に編集・改ざんされる可能性が高いからです。

これらはたとえパソコンのハードディスク内で暗号化していたとしても無効となります。

相続税から差し引かれる各種控除について

◆配偶者控除

相続したものが1億6000万円以内なら、配偶者の相続税は0円です。

相続したものが1億6000万円を超える場合、法定相続分(法律で定められた相続分:1/2)までであれば、配偶者の相続税は0円です。

◆障害者控除

満70歳に達するまでの年数に6万円を掛けた金額(端数は切り上げ)が控除額です。

相続税額を超えた場合には超過分を扶養義務者の税額から控除できます。

◆未成年者控除

満20歳に達するまでの年数に6万円を掛けた金額(端数は切り上げ)が控除額です。

相続税額を超えた場合には超過分を扶養義務者の税額から控除できます。

◆相次相続控除

10年以内に二回以上の相続が続いたときは前回の相続にかかった相続税の一定割合を、今回の相続税額から控除できます。(短期間に相続が続くと相続人に加重負担がかかるためです)

◆贈与税額控除

相続開始前3年以内の贈与財産は、相続税の対象として加算されますが、既に贈与税を払っている場合には、相続税から控除できます。

◆外国税額控除

相続財産が国外にあって、国外で相続に課税がかかった場合には、国内では一定の税額を相続税額から控除できます。(国際的二重課税防止のためです)

以上6種類の税額控除があります。

税額控除が適用されればその分相続税が少なくなります。

当てはまるものはすべて適用を受けるのがよいでしょう。

なお配偶者控除で相続税が0円となった場合、故人の死亡日の翌日より10か月以内に所轄税務署に申告しなければなりません。

詳細についてはお近くの税理士や行政書士等の専門家に相談されると良いと思います。

原状回復の際に発生しやすいトラブルの要因としては

[1]契約と物件確認の問題

[2]個別具体的な基準整備の問題

[3]工事に関する問題
に関するものが主にあげられます。これらの問題が起きないように事前にその要因を把握しておくことで、トラブルを未然に防ぐことは賃貸経営をする上でも重要なことです。

今回はこのうち、[1]の契約と物件の問題についてです。

まず、借主に一方的に不利な契約書となっている場合があげられます。

「賃貸借契約書」にある契約事項は、一般的に貸主か媒介業者が準備したものを使用しますが、この際において例えば「入居期間中に生じた通常の使用に伴う損耗を含むすべての損耗について、借主が補修義務を負う」といったような不当な内容を契約書の条項で定めている場合があります。

また借主は希望する物件が見つかるとその物件への入居のことだけに関心がいってしまうことが多いため、契約の際に「契約書」と「重要事項説明書」の内容を十分に把握しないまま署名・捺印してしまうことがあります。

こうしたケースは後々のトラブルの要因となります。

つぎに、入居時や退去時の物件確認が不十分な場合です。

建物の設備等で、貸主・借主が十分な点検や確認を実施しないまま物件の引き渡し、入居をしたために、個々の損耗について、当初から損耗していたのか、入居期間中に生じたものなのかを巡って双方の見解の相違などによるトラブルが発生したりします。

また退去時に補修箇所や費用負担について、双方の立ち会いや十分な確認を実施していなかったために後でトラブルとなることがあります。

こうしたケースもまた後々のトラブルを引き起こす要因となります。

このようなトラブルは一度起きてしまうと解決までに時間がかかったり、場合によっては泣き寝入りとなってしまったりしますので、普段から未然に防ぐよう心がけて賃貸経営をしていくことが望ましいでしょう。

設備機器が古くなってきたのでリニューアルしたいと思っても、資金的に難しいときがあるかと思います。

この場合、給湯器、エアコン、浴槽・風呂釜などの住宅設備機器をメーカーからリースして導入することで、多額の資金を不要にできる方法としてメンテナンスリースというものがあります。

メンテナンスリースにはこうした初期投資を軽減する目的以外につぎのような利点もあります。

・故障など修理が必要な際に、無償で交換または修理のサービスを受けられます。

・節税として効果的です。

 リース代は経費となりますので、全額損金計上できます。

 税法上全額損金として処理できるため節税につながります。

・メンテナンス費用は必要ないため、事務的負担が減ります。

 通常動産総合保険を付しているため、落雷や火災などで破損したとしても保険金が支払われます。

・機器にサービスコールなどを明記したシールが貼られているため、不具合発生時には入居者が家主・オーナー の手を煩わせることなく問い合わせできます。

このように多くのメリットがありますので、故障など発生しやすい機器に対して一度検討してみるのもよいかと思います。

都民住宅を利用する際のメリットとデメリットです。

■メリット
・東京都から家賃補助が受けられます。

・m2相場に比べると安くて広いのがポイントです。家賃補助を受けた場合はさらに安いです。

・初期費用にかかる金額が、「前家賃」と「敷金」のみで「礼金」「仲介手数料」「更新料」などはかかりません。

・東京都の規定で建物が建てられているため、耐震性、アスベストなどの心配はありません。

・室内洗濯機置き場とベランダは必ずあります。

・トイレ・風呂別です。

■デメリット

・収入に応じて家賃補助を受けられますが、どの区分の方も次の年には、3.5%ずつ毎年上がっていきます。長い間住めばいずれは契約家賃になります。

・エアコン、ガスコンロ、網戸、照明類などは設置されておりません。

・必要となる書類関係が公的な書類の提出のため面倒です。

・ペットは不可です。

・ファミリー向けタイプのため、原則として単身者およびご家族以外の方とはご入居になれません。

■問題

大阪市内で駐車場付きの賃貸マンションの契約をしましたが、入居後に「駐車場は使えません」と管理会社から言われました。この場合契約は解除できるのでしょうか?

■回答および解決策

「賃貸借契約書」に「駐車場付き」と記載されていれば契約上の解約事由になります。

都市部での住宅事情の場合、マンションと駐車場を別々に確保するのは大変です。

マンション以外の駐車場を確保するためには別途の料金が必要となりますので、契約上の重要部分に誤りがあることになるでしょう。

解除できるとしても、引っ越しをしてしまった後では費用、手間などを考えると即解除とは行かないはずです。

つぎのような手順で行ってみるとよいでしょう。

(1)管理会社へ「代替駐車場」を確保するよう催告をしてみます。

(2)代替駐車場を確保するまでの駐車費用や家賃の減額を請求してみます。

(3)管理会社が駐車場を用意できなければ契約解除に移行します。

土地や建物を売りたい人、買いたい人(貸借も含む)から依頼を受けて、取引の手助けをするのが宅建業者ですが、このとき取引の手助けを依頼した者と宅建業者との間で結ぶ契約を媒介契約といいます。

その媒介契約には、「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3種類があります。

その違いについては次のとおりです・・・

一般媒介

依頼主は、他の宅建業者に重ねて売買、代理、貸借を依頼することができます。

同じ物件をいくつかの宅建業者が仲介物件として取り扱うことになります。

専任媒介

依頼できる宅建業者は一社だけとなっており、他の宅建業者に重ねて依頼することはできません。

ただし依頼人が自ら探し出してきた相手方とは取引することができます。

契約の有効期間は3か月以内と定められ、契約締結の日から7日以内に指定流通機構(レインズ)に物件を登録する必要があり、宅建業者は取引状況を2週間に1回以上、依頼人に報告をしなければなりません。

専属専任媒介

依頼主は依頼した宅建業者の相手方とのみ取引ができ、依頼主が自ら相手方を探して取引することは禁じられています。

契約の有効期間は3か月以内ですが、依頼人に対する取引状況の報告は1週間に1回以上となっています。

宅建業者は、契約締結の日から5日以内に指定流通機構に物件を登録しなければなりません。

マンションの修繕積立金について、マンション全体で多額の滞納金があることを知らないで、仲介業者を通じて中古マンションを購入してしまいました。

損害賠償を請求することができるのでしょうか?

仲介業者から、売主自身に修繕積立金等の未払い金はないと説明を受けてこのマンションを購入しましたが、その後、管理組合に確認したところ多くの滞納者がいることが判明しました。

管理組合の説明では、早々に行う予定の大規模修繕までに未集金を回収できない場合には、他の所有者が立替え負担するか、今回の工事を先送りするしか方法がないといわれた。

ここで仲介業者は、売主の管理費や修繕積立金の納付状況だけでなく、マンション全体の納付状況まで調べて説明する必要があるのかが争点となります。

業法35条第1項第5号の2および施行規則第16条の2第6号において、仲介業者は建物の計画的修繕のための費用の積立を行う旨の規定があるときは、その内容と既に積立てられている額を説明しなければならないと規定しています。

したがって、仲介業者は既に積立てられている額を調査し、買主に対してその説明を行う義務を負っています。
結論として、買主は仲介業者に損害賠償を請求することができます