家具付きマンションはお得なのか、どうなのか・・・
海外では、家具つき、食器類、その他もろもろを含むアパート・コテージ、
シャーレー等が結構あるので、短期でバケーションを楽しむ人たちの
利用頻度はかなり高いですよね。もちろん利用者がいないシーズンは
オーナー自らそこに住んだりしています。
そんなところが、日本にもたくさん出来ればと個人的には思います。
日本の不動産賃貸では既に家具付、光熱費コミで貸し出す
システムを取り入れているようですが、あれはヒットだと思います。
単身赴任の方に人気がありますのが、御堂筋線だと新大阪以北
京阪だと大阪市内です。
まず御堂筋線ですが、この路線は大阪の大動脈的な路線なので少しお高いです。
平均で賃料10万〜15万はします。
その中でも淀川区は御堂筋線沿線で1番安いです。新大阪や東三国の辺りです。
大体8万ほどでしょうか。駅から少し離れると再開発で建てられたマンションが林立する住宅街があり、そちらの方が家賃は多少安くなります。
新大阪は新幹線・東海道本線・地下鉄御堂筋線が通っておりとても交通至便です。
また、それぞれの駅から徒歩圏内にスーパー・コンビニ・病院・家電量販店・ホームセンター・レストラン等もあり生活には困らないと思います。治安も市内では良い方です。
淀川を超えているので大阪色は薄くなります。淀川区より北の北摂は人気もありかなり
お高くなります。

ミールズは伊坂幸太郎作品が映画化された際、ロケ現場にもなりました。

3年前に行った時は、セットになってるものとそうでないものがあった気がします。
ちょっと不確かですが、実際行ってみるのも遠い気が。
新しいお店開拓するのも楽しいです。
ここのランチは基本的に量が多いので有名です。

これからの季節はテラス席で食事もできるからよさげです。

mialscafe.jpg

自力で、住んでいる賃貸アパートの地デジBS・CSアンテナ室内コンセントの交換をしたい!

先日、住んでいるアパート(古いです)で、地デジ対応のためにアンテナの工事をすると張り紙がありました。
その後に室内のTVコンセント交換取り付けもするとチラシが投函されました。

いない間に勝手に入られるのもこのご時世、怖くて考えられないのですが、ほとんど不在にしていて帰宅も遅く立会いも難しい状態。
入居してから、ケーブルテレビのアンテナ設置だの、火災報知機の設置だので、何かと部屋への立ち入りが必要と案内があり、火災報知機はさすがにそのうち完全に義務化されるので渋々時間を作り立会いで業者を入れたのですが、部屋の中をジロジロと観察しながらノロノロと作業をされて気持ちが悪い思いもし、どうしても業者の人を部屋に入れたくありません。

無視したケーブルテレビの工事は何だったのか未だによく分かりませんが、ケーブルテレビはそれ以前から見れています。BS対応のビデオデッキを通せばNHKBSも見れます。
部屋への立ち入りのコンセント工事は、何に必要な工事だったのかもよく分かりませんでした。

ですが、もしかしたらずっとまだ住み続けるかもしれないので地デジのアンテナは設置したいです。

なので、自力で交換したいと色々調べていたのですが。
アナログな頭なのでよく分かりません。

簡単に交換してい写真付きのサイトも見つけたのですが、あれやこれやと色んなパターンを難しい言葉で説明しているのも見ていると、簡単にはできないものなのかと心が折れそうになってます。

2011年にテレビが観れなくなる生活を覚悟したくないです。
かと言って引っ越す余裕もないです。


管理委託契約書は、「中高層共同住宅標準管理委託契約書」に基づいて作成すると良いです。

中高層共同住宅標準管理委託契約書は建設省(現国土交通省)により定められた、標準的な分譲マンションに関する管理委託契約書のひな型です。

昭和57年に初めて作成され、平成9年に大幅に改訂されました。

法的な強制力はありませんが、実際に広く利用されています。

マンション管理法第73条では、マンション管理業者が管理委託契約を締結するにあたって、一定の事項を記載した書面(通常は管理委託契約書)を遅滞なく交付しなければならないと定めています。

中高層共同住宅標準管理委託契約書では事務管理業務に限って再委託を認めていません。

事務管理業務は委託者を代行し、委託者に対してコンサルティングする業務が中心となりますが、これは「管理員業務」「清掃業務」「設備管理業務」に対して統括する責任を負うことになるためです。

国土交通省のサイトにも詳細と書式が出ていますので参考にされてください。

マンションの管理委託契約に係る標準管理委託契約書について

マンション標準管理委託契約書[書式]

遺言でできること

遺言は法で定められた相続関係を変更する方法です。

それ以外にも遺言で指定できることがあります。これらは法律によって「遺言事項」に定められています。

※遺言事項とは法律上遺言としての効力が認められている事項のことです。

遺言事項以外のことを遺言としても法律上の効力はなくその部分は無効となります(遺言そのものは有効です)。

■遺言事項

◇相続に関すること

・遺産分割の方法を決める。

・法によって定められた相続分と異なる割合を決める。

・指定した相続人を廃除できる(相続人から除く)。

◇身分に関すること

・子の認知

・後見人の指定

◇遺言執行者に関すること

・遺言執行者の指定

◇遺産処分に関すること

・寄付行為

・信託の設定

・法によって定められた相続人以外に財産を分ける。

その他、生命保険金受取人の指定(変更)や祭祀承継者の指定などもあります。

こんな遺言は有効なのでしょうか?

・ビデオで録画した遺言

・テープ、CDで録音した遺言

・フロッピーディスク、DVDで保存した遺言

上記の方法は遺言者の意思を伝えるものとしての遺言となります。

他に図やイラスト、巻物といったものでも可能です。

ただし法的な効力はありませんので、相続などの内容は「公正証書遺言」「自筆証書遺言」「秘密証書遺言」という形式で「遺言書」を作成しておく必要があります

なぜ法的に無効なのかというとビデオやテープ、CD、フロッピーディスク、DVDでは、簡単に編集・改ざんされる可能性が高いからです。

これらはたとえパソコンのハードディスク内で暗号化していたとしても無効となります。

相続税から差し引かれる各種控除について

◆配偶者控除

相続したものが1億6000万円以内なら、配偶者の相続税は0円です。

相続したものが1億6000万円を超える場合、法定相続分(法律で定められた相続分:1/2)までであれば、配偶者の相続税は0円です。

◆障害者控除

満70歳に達するまでの年数に6万円を掛けた金額(端数は切り上げ)が控除額です。

相続税額を超えた場合には超過分を扶養義務者の税額から控除できます。

◆未成年者控除

満20歳に達するまでの年数に6万円を掛けた金額(端数は切り上げ)が控除額です。

相続税額を超えた場合には超過分を扶養義務者の税額から控除できます。

◆相次相続控除

10年以内に二回以上の相続が続いたときは前回の相続にかかった相続税の一定割合を、今回の相続税額から控除できます。(短期間に相続が続くと相続人に加重負担がかかるためです)

◆贈与税額控除

相続開始前3年以内の贈与財産は、相続税の対象として加算されますが、既に贈与税を払っている場合には、相続税から控除できます。

◆外国税額控除

相続財産が国外にあって、国外で相続に課税がかかった場合には、国内では一定の税額を相続税額から控除できます。(国際的二重課税防止のためです)

以上6種類の税額控除があります。

税額控除が適用されればその分相続税が少なくなります。

当てはまるものはすべて適用を受けるのがよいでしょう。

なお配偶者控除で相続税が0円となった場合、故人の死亡日の翌日より10か月以内に所轄税務署に申告しなければなりません。

詳細についてはお近くの税理士や行政書士等の専門家に相談されると良いと思います。

原状回復の際に発生しやすいトラブルの要因としては

[1]契約と物件確認の問題

[2]個別具体的な基準整備の問題

[3]工事に関する問題
に関するものが主にあげられます。これらの問題が起きないように事前にその要因を把握しておくことで、トラブルを未然に防ぐことは賃貸経営をする上でも重要なことです。

今回はこのうち、[1]の契約と物件の問題についてです。

まず、借主に一方的に不利な契約書となっている場合があげられます。

「賃貸借契約書」にある契約事項は、一般的に貸主か媒介業者が準備したものを使用しますが、この際において例えば「入居期間中に生じた通常の使用に伴う損耗を含むすべての損耗について、借主が補修義務を負う」といったような不当な内容を契約書の条項で定めている場合があります。

また借主は希望する物件が見つかるとその物件への入居のことだけに関心がいってしまうことが多いため、契約の際に「契約書」と「重要事項説明書」の内容を十分に把握しないまま署名・捺印してしまうことがあります。

こうしたケースは後々のトラブルの要因となります。

つぎに、入居時や退去時の物件確認が不十分な場合です。

建物の設備等で、貸主・借主が十分な点検や確認を実施しないまま物件の引き渡し、入居をしたために、個々の損耗について、当初から損耗していたのか、入居期間中に生じたものなのかを巡って双方の見解の相違などによるトラブルが発生したりします。

また退去時に補修箇所や費用負担について、双方の立ち会いや十分な確認を実施していなかったために後でトラブルとなることがあります。

こうしたケースもまた後々のトラブルを引き起こす要因となります。

このようなトラブルは一度起きてしまうと解決までに時間がかかったり、場合によっては泣き寝入りとなってしまったりしますので、普段から未然に防ぐよう心がけて賃貸経営をしていくことが望ましいでしょう。